农垦住房公积金个人住房贷款
管理实施细则
第一章 总 则
第一条 为支持垦区住房公积金缴存人购买、建造自住住房，改善缴存人居住条件，为实现贷款自主管理，管办分离，提高服务质量和工作效率，防范和规避风险，哈尔滨住房公积金管理中心农垦分中心（以下简称中心）依据《住房公积金管理条例》、《住房公积金个人住房贷款业务规范》、《黑龙江省住房公积金个人住房贷款管理办法》、《黑龙江省住房公积金个人住房异地贷款管理暂行规定》，参照哈尔滨住房公积金管理中心有关贷款政策，结合实际，制定本实施细则。
第二条 本细则适用于农垦住房公积金个人住房贷款业务的服务和管理。
第三条 住房公积金个人住房贷款（以下简称贷款）是指管理中心运用住房公积金，委托受委托贷款银行,向申请且经审核符合条件的住房公积金缴存人发放的，用于购买、建造自住住房的个人住房贷款。
第四条 自住住房是借款申请人（以下简称申请人）向房屋出售人购买或申请人单位、个人建造的住房。
第五条 申请人应同意将其所购（建）自住住房抵押作贷款担保，贷款风险由管理中心承担。
第二章 贷款有关各方
第六条 管理中心作为贷款的债权人，负责申请人的个人住房贷款的咨询、受理、审查、批准、签约、发放以及贷后管理等所有贷款业务环节的服务和管理工作。
第七条 管理部作为中心设在各业务辖区内的贷款业务经办机构，应按照中心的业务授权，在授权范围内做好本辖区贷款业务办理和管理工作。
第八条 受委托贷款银行是指在贷款业务活动中，接受管理中心委托，负责办理贷款发放、贷款回收等有关业务的商业银行。管理中心与受委托贷款银行通过“贷款委托合作协议”明确双方的权利和义务。
第九条 借款人是指满足贷款条件要求，经管理中心审批同意，获得个人住房贷款资金，承担还款义务的债务人。借款人在购房贷款的不同阶段分别称作购房人、申请人、房屋所有权人（共有权人）、抵押人。
共同申请人是指就同一笔贷款与申请人共同提出贷款申请的申请人配偶。共同申请人在贷款的不同阶段分别称作共同借款人、共同还款人。
第十条 开发商是负责开发和销售新建住房的企业。申请人购买新建住房申请贷款前，开发商应与管理中心签订阶段性担保合作协议和保证金三方监管协议，承担阶段性担保责任。
第十一条 不动产登记中心是为借款人办理不动产权证书、住房抵押登记手续、提供房屋买卖合同查询信息服务的行政管理部门。
第十二条 中国人民银行是为申请人（含配偶）提供个人征信记录查询服务的金融管理机构。
第十三条 任何单位不得限制、阻碍申请人办理住房公积金个人住房贷款。
第三章 贷款受理
第十四条 受理对象。
贷款受理对象指申请人及其购买、建造的自住住房。自住住房按来源分：
一、新建住房：指开发商从取得商品房（建房单位）预售许可证开始到取得不动产权证书为止所出售的新增住房。
二、产权转让住房：指房屋所有权人取得不动产权证书后出售的存量住房。
第十五条 受理要求。
一、由贷款房屋所在地的管理部受理申请人购（建）自住住房的贷款申请。
二、谁受理谁负责，具体包括：
1．受理人员与申请人（含配偶）面谈，填写面谈记录表及相关承诺书；
2．对纸质申请材料进行初步审查；
3．即时录入申请资料信息；
4．提出审查意见；
5．提交纸质材料给复核岗。
第十六条 不予受理的贷款。
一、申请人申请贷款时，其住房公积金欠缴3个月及以上；
二、产权转让住房建成使用年份到申请年（不含）超过30年；
三、申请人（含配偶）有尚未结清的住房公积金贷款；
四、住房贷款、商用房贷款、消费贷款、助学贷款或任意种类贷款存在连续3期（含）以上，或累计6期（含）以上逾期记录（两笔及以上贷款逾期数合并计算）；
五、申请人及共同申请人持有的信用卡最近12个月非正常还款月数大于等于3且逾期总额大于等于500元；同一人名下持有多张信用卡的，非正常还款月数及逾期金额累加计算；
六、贷款被划分为关注、次级、可疑或损失类；
七、申请人家庭（包括申请人、配偶及未成年子女，下同）在管理部所在地有两套及以上住房；
八、申请人家庭已使用过两次公积金贷款（不含危房改造贷款次数）；
九、申请人隐瞒真实情况，提供虚假证明材料，经核实确认的；
十、购买产权转让住房一次性付清全款的。
第四章 贷款审查、核准
第十七条 首付款。
申请人家庭未使用过公积金贷款且在管理部所在地无住房的，购买住房的首付款比例最低为购房总价的20%，符合第二套住房贷款条件的首付款最低比例为购房总价的30%。
第十八条 贷款期限。
贷款期限以整年计算，在申请人法定退休年龄的基础上可延 长5年，最长30年
第十九条 贷款额度。
一、最高贷款额度。
单人60万元，两人80万元；贷款额保留到千元。
二、贷款成数。
住房最高贷款成数为购房总价的80%。
三、还贷系数。
还贷系数是指每月还款额占家庭月经济收入的比例，还贷系数为40%。
贷款额度=家庭月收入×还贷系数×12个月×贷款年限。
家庭月收入以住房公积金缴存基数为准。
四、申请人（含配偶）公积金账户缴存余额的20倍。
第二十条 组合贷款。
申请人申请的住房公积金贷款额度不能满足其需求的，可向受委托贷款银行申请商业性个人住房贷款进行组合贷款。
组合贷款中商业性个人住房贷款的期限应与住房公积金贷款的期限一致。
第二十一条 贷款利率。
住房公积金贷款利率按照中国人民银行现行规定执行。
贷款期限为1年的，实行合同利率，遇法定利率调整，不分段计息；贷款期限在1年以上的，遇法定利率调整，于下年初开始，按照相应利率档次执行新的利率规定；在法定利率调整日之后发放的贷款，按新利率执行。
第二十二条 还款方式。
一、等额本息还款：各月偿还的贷款本息总额不变，本金逐月递增，利息逐月递减。
每月应还利息 ＝每月期初本金×月利率
二、等额本金还款：各月偿还的贷款本金不变，利息逐月递减。
每月还款额=（贷款本金÷月数）+（每月期初本金×月利率）
每月应还利息 = 每月期初本金×月利率
第二十三条 第二套住房贷款。
属于下列情形之一的，执行第二套住房贷款政策,即首付款比例最低为购房总价的30%、利率按中国人民银行规定执行：
一、申请人家庭在管理部所在地有一套住房但未使用过公积金贷款；
二、申请人家庭在管理部所在地有一套住房，且使用过一次住房公积金贷款并已结清的。
第二十四条 外中心缴存人贷款。
外中心缴存人（不含个体缴存者）在农垦辖区内购房的，可持缴存地中心开具《缴存证明》到管理中心申请贷款。
农垦缴存人省内异地或省外购房的，由缴存人所属管理部出具《缴存证明》，到购房地中心申请贷款。
哈尔滨住房公积金管理中心以及省直、电力、铁路分中心的缴存人在农垦辖区内购房到管理中心申请贷款的，不列入异地贷款。
第五章 贷款签约
第二十五条 借款合同。
一、《农垦住房公积金个人住房贷款借款合同》（以下简称借款合同）。
对通过批准的贷款，申请人（含配偶）与管理中心、受委托贷款银行三方签订借款合同。
二、组合贷款借款合同。
对通过批准的贷款，申请人（含配偶）分别签订借款合同和受委托贷款银行《个人住房借款合同》。
第二十六条 《房地产抵押合同》。
《房地产抵押合同》由抵押人、抵押权人在管理部签订。
第六章 贷款担保
第二十七条 借款人申请贷款应以所购（建）自住住房作为抵押担保。
第二十八条 抵押人、抵押权人应到贷款房屋所在地的不动产登记中心办理住房抵押登记手续，落实贷款担保。
第二十九条 抵押权人在收妥住房抵押登记证明后，应对抵押人出具抵押物收妥通知书。
第七章 贷款发放
第三十条 对于具备贷款发放条件的，管理中心应及时向受委托贷款银行出具贷款放款通知书，受委托贷款银行应按贷款放款通知书内容及时向房屋出售人支付贷款资金，完成贷款发放。
第三十一条 受委托贷款银行应在收到贷款放款通知书放款的当天向管理中心出具贷款发放凭证。
